煤矿企业棚户区改造项目相关会计核算问题

　　问题：

　　煤矿企业棚户区异地改造，资金来源为职工集资、企业补贴、政府补贴三部分，那么煤矿企业：

　　1、对棚户区改造的建筑成本是参照房地产开发企业在存货科目列报，还是在在建工程核算?对职工集资款是否作为售房收入入账(建筑成本作为售房成本，同房地产企业)?

　　2、小区配套设施建筑成本是分摊至住宅成本，结转至销售成本，还是作为固定资产入账?

　　3、廉租房是否作为企业固定资产入账?

　　4、企业补贴资金如何进行账务处理?

　　解答：

　　本案例的基本处理原则如下：

　　1、如果改造后的住房所有权归职工所有，其建筑资金来源于“职工集资、企业补贴、政府补贴”，则所建造的房屋不会形成企业自身的资产;并且企业并非房地产开发企业，此类参与棚改也不是企业的日常经营业务，不应确认为营业收入。

　　一般情况下，建议按以下方法进行处理：

　　(1)收到职工集资款和政府补贴时，确认为其他应付款：

　　借：银行存款等，贷：其他应付款

　　(2)在企业账面上归集改建工程的支出，可以暂在“在建工程”或“其他非流动资产”等科目核算，但报表列报时与其他应付款抵销后按净额列报：

　　借：在建工程(或其他非流动资产，下同)，贷：银行存款、应付工程款等

　　(如果期末在建工程余额大于其他应付款余额，且没有证据表明借方净差额可以通过政府和职工的后续投入得到弥补的，则其借方净额应计入当期损益(管理费用)，不能列报为一项资产;如果期末在建工程余额小于其他应付款余额，则其贷方净额应列报为其他应付款。)

　　(3)工程结束后，将在建工程与其他应付款对冲，将在建工程结平。如果在建工程余额大于其他应付款余额的，则该差额应当已经在以前年度或本年度在利润表上列报为管理费用。

　　(4)工程结束后，如其他应付款与在建工程对冲后仍有结余的，则区分情况处理：结余需归还给职工或政府的，借记其他应付款，贷记银行存款等;结余无需归还给职工或政府的，借记其他应付款，贷记营业外收入。

　　2、对于小区配套设施，应综合考虑其法律上的产权归属、经营收入的归属、运营管理和维修成本的支出责任的承担等因素，考虑能否确认为本企业的资产，以及是否需就企业承担的运营管理和维修成本的支出责任确认负债。

　　3、如果在棚改中同时建造了廉租房，则应考虑以下因素，确定能否确认为本企业的固定资产：

　　(1)租赁对象是否有限定，即仅供本企业在职职工及其家属租住;

　　(2)本企业能否自主决定廉租房的分配，还是必须交由当地政府统一调配;

　　(3)廉租房在法律上的产权是否归属本企业所有;

　　(4)廉租房的租金收入和出售收益(如可出售)是否归属本企业所有，其物业管理支出、运营管理和维修支出等是否应由本企业承担。

　　4、如果棚改项目未设置单独账套的，则企业拨入的资金不单独设账核算，可以将整个棚改项目的支出总额超出职工集资款和政府补贴款的部分视作本企业的投入。如果棚改项目设置单独账套的，则在该单独账套中，应把企业拨付的资金也通过“其他应付款”科目核算，该“其他应付款”科目可根据不同资金来源设置明细账。企业向该账套拨付资金时，在企业账套中借记管理费用，贷记银行存款;如果从棚改项目中收回结余资金的，做相反的会计分录。

来源：瑞华研究