获得人才安居房并出租或出售给职工的处理

　　问题：

　　如下文背景资料介绍，A公司对购入的“人才安居工程”的房子如何入账?后续销售给员工或者出租给员工时如何核算?

　　背景：

　　A公司与其他公司共同参与某市政府主导的“人才安居工程”，在政府所有的土地上合作建房一批。A公司以房屋的建筑成本价获得其中40套房子的70年使用权。

　　A公司将其中14套企业按建房成本及资金占用期间的定期存款利息销售给企业员工(获得使用权)，并约定这些员工需在公司服务满5年，未满5年者公司退还购房款，收取占用房子期间的租金;将另外26套租给在职员工，员工离职则丧失租房资格。

　　解答：

　　根据背景资料分析，我们理解该40套房屋系来源于某市政府主导下的“人才安居工程”，该房屋系建立在政府所有的土地上，因此按现状无法办理产权，只能取得70年使用权;出售给A公司的价格是按照建房的成本价(但因房屋权属、用途方面的特殊性，无类似房屋的公允价值可供参考)。A公司在取得该40套房屋后：

　　(1)将其中14套按取得成本加垫付资金利息作价出售给职工，要求购房职工必须为企业服务5年，否则将按原价收回房产，并要求支付实际使用期间的租金。

　　(2)将剩余26套按照较低的租金出租给职工，条件是职工必须在职，一旦离职则丧失承租资格。

　　根据上述信息，我们理解：

　　1、关于对整个交易中是否涉及政府补助的判断

　　该项目的土地使用权归政府所有，政府未就此向A公司和合作企业收取土地出让金价款，且放弃了通常情况下房地产商业开发的利润，这是A公司能够以建造成本价购得该40套房屋的主要原因。这个安居工程项目本身也是在政府的主导和支持下实施的，旨在帮助企业吸引和留住人才，提高人才的福利待遇。因此，应当认为该交易安排中包含政府补助因素，政府补助的金额等于以下两者之间的差额：(1)该40套房产交付给A公司时，周边同等条件的商品住宅的公允价值;(2)企业实际购入该40套住房的价格。

　　2、关于出租的26套房屋是否可确认为投资性房地产

　　根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条规定：“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售”。且《企业会计准则讲解(2010)》第55页进一步指出：“用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物”。对照这一规定，我们认为该26套用于出租给职工的房屋不应确认为投资性房地产，主要考虑如下：

　　(1)该26套房屋只有70年使用权，无产权，不能对外出售其所有权。

　　(2)企业持有该26套房屋用于出租给职工，并不是单纯地为了获取租金和资本增值，而是通过为职工承担部分住房成本的方式，激励职工更好地为本企业提供服务。这些出租房屋本身并不构成一项独立的经营业务，而是从属于企业的主营业务。

　　3、对会计处理模式的建议

　　(1)购入该40套房屋时(本案例假设该企业对与资产相关的政府补助选择采用“总额法”列报)：

　　借：固定资产(拟用于出租的)/其他流动资产(拟用于出售的)(按周边同等条件的商品住宅的公允价值)

　　      贷：银行存款(按实际购买价格)

　　            递延收益(按差额)

　　(2)对用于出租的26套房屋确认为固定资产(需在财务报表附注中披露企业不拥有产权，对外转让受限制的事实)，参照企业同类房屋建筑物的折旧年限计提折旧，借记“管理费用——非货币性福利”，贷记“累计折旧”。收到职工交付的租金时，冲减“管理费用——非货币性福利”。

　　在计提折旧的同时，将对应的递延收益余额摊销转入各该年度的其他收益。

　　(3)对于出售70年使用权给职工的14套房屋，在出售时终止确认，出售价格低于该房屋入账价值的差额(相当于所对应的递延收益)在约定的服务期(5年)内分摊，计入各年度的“管理费用——非货币性福利”;同时摊销递延收益，确认其他收益。即：

　　将房屋出售给职工时：

　　借：银行存款(按出售价格)

　　      长期待摊费用(按差额)

　　      贷：其他流动资产(按其原入账价值)

　　后续5年服务期内：

　　借：管理费用——非货币性福利

　　      贷：长期待摊费用

　　(摊销上述长期待摊费用)

　　借：递延收益

　　      贷：其他收益

　　(在5年服务期内摊销对应的递延收益)

来源：瑞华研究