已签订长期租约但管理层持有意图不明确的房屋是否作为投资性房地产

　　问题：

　　如下文背景资料所述，A公司将房屋均列示为固定资产并计提折旧的方式是否正确?签订长期租赁协议的房屋，是否应调整至投资性房地产?

　　背景：

　　A公司于2012年8月7日成立，于2013年开始兴建产业科技园。

　　产业科技园包含房屋13栋，每栋层高6层，其中：一栋研发大楼、三栋库房、一栋员工食堂宿舍、八栋厂房。产业科技园已于2016年全部建成。

　　目前，A公司生产经营自用房屋共四栋，空置房屋两栋，有三栋已全部出租，有四栋第一层均出租、第二至第六层空置。已签订的房屋租约中，租赁期有3年或以下、5年、10年、15年、20年不等。

　　对该产业园的所有房屋，A公司管理层并未有明确的持有目的和意图。A公司对这13栋房屋全部作为“固定资产”核算，并按20年计提折旧。

　　解答：

　　根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条规定：“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售”。这一规定表明判断某项房屋是否为投资性房地产的主要依据之一就是管理层的持有意图。通常情况下，如果管理层有明确的持有意图(为赚取租金或资本增值，或者两者兼有)，且该房屋目前的使用状态与管理层的该项意图一致的，则可以认为属于投资性房地产。而此处的“管理层意图”，实质上就是指该房屋建筑物成本的预期收回方式和盈利途径。

　　在本案例中，如果没有明确记载管理层意图的书面文件作为证据，则建议考虑以下因素，分析这些已出租房屋的成本回收和盈利是否主要依赖于对外出租的租金收入，判断目前已出租的房屋是否应归类为投资性房地产：

　　1、A公司在可预见未来的业务发展规划，其规模扩张后预计何时要将这些房屋用于自用;

　　2、当初建造这些超出自用需求的房屋的主要目的和考虑;

　　3、与租户签订的租约的期限长短、续约与解约条款约定;如果A公司(出租人)提前收回房屋则是否可能面临重大的违约赔偿，导致出租人事实上无法在租约到期前提前收回房屋等。

　　但无论如何，A公司管理层应尽早明确这些房屋的持有意图，并将其书面化，按照A公司的公司章程等文件规定的决策权限，由适当层次的管理层或治理层审核通过，为管理层对这些房屋的持有意图提供充分、适当的证据作为支持。

来源：瑞华研究