以公允价值模式计量投资性房地产涉及相关事项的处理

　　问题：

　　如“背景”部分提供的信息，公司将自用房屋建筑物改为对外出租，能否以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量?母公司以低于市场价格的租金出租给子公司的房屋是否可不界定为“投资性房地产”?

　　背景：

　　A公司于2012年8月1日将部分自用的房屋建筑物改为对外出租使用(假定符合“投资性房地产”的定义和确认条件)，拟使用公允价值模式对该投资性房地产进行后续计量。对外出租的房屋系位于北京的商住楼，A公司聘请评估机构对该房屋的公允价值采用市场法进行了评估。

　　A公司将部分自有的办公楼出租给子公司使用，公司持有该房屋主要为自用，并非以赚取租金或资本增值为目的，向子公司收取的租金明显低于市场价格。

　　解答：

　　1、根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其应用指南和《企业会计准则讲解(2010)》第四章的规定，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量必须满足规定的条件。而且即使对于满足条件的投资性房地产，其采用公允价值模式进行后续计量也是可选而非必须的。即，投资性房地产在任何情况下都可以采用成本模式计量，但如果要选择采用公允价值模式计量，则需要持续符合严格的条件。

　　根据《企业会计准则讲解(2010)》第四章的相关描述(见下文“权威指引”部分)，目前的准则仍然倾向于采用“直接市场观察法”确定投资性房地产的公允价值，对于估值技术运用的接受程度较低。因此，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司在近几年虽然逐年增加，但所占总的比例仍然是偏低的。

　　就本案例的具体情况而言，相关投资性房地产系采用市场法评估，且公司现有的投资性房地产均位于北京市，系住宅商品房，因此其公允价值可以相对较为容易地可靠确定。因此，公司通过决议采用公允价值模式对该等投资性房地产进行计量并不违反现行会计准则的规定，也是可以接受的做法。但应当关注以下问题：

　　公司管理层应作出未来获取新的投资性房地产的相关计划。鉴于前述《企业会计准则讲解(2010)》第四章相关规定要求企业对所有投资性房地产均采用一致的会计政策(仅允许在罕见情况下的例外)，如果公司有计划在可预见的未来获取其他投资性房地产，或者把现有的自用房地产改变用途成为投资性房地产，而这些新的投资性房地产可能并不是位于一线城市，其所在地可能缺乏活跃的房地产交易市场，导致公允价值不再能够可靠确定时，就会影响到投资性房地产公允价值计量模式的恰当性，而公允价值模式一经采用后，是不允许再转回成本模式的，因此如果公司管理层在可预见的未来有持有房地产市场不活跃地区的投资性房地产，或者性质较为特殊的投资性房地产等的计划，其公允价值可能难以可靠确定的，则此时采用公允价值模式可能并不恰当，公允价值计量模式的运用(尽管就目前情况而言尚属恰当)可能是不可持续的。

　　2、对于本案例中母公司以低于市场价格的租金出租给子公司的房屋，由于其成本回收并不主要依赖于从子公司取得的租金收入，而是母子公司之间一项整体业务安排的组成部分，其中除了房屋建筑物出租以外的其他交易因素的影响是重大的，因此在母公司个别报表层面对此类房屋建筑物仍应列报为固定资产而不是投资性房地产。

　　权威指引：

　　《企业会计准则讲解(2010)》第四章第61～62页对投资性房地产采用公允价值模式计量的条件表述如下：

　　“企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产(包括企业首次取得的在建投资性房地产)，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后(两者孰早)，再以公允价值计量。在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产(或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

　　投资性房地产的公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价);无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素。从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计;也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。

　　上述所说“同类或类似”的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近，可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”

来源：瑞华研究